Extinción de los contratos de arrendamiento adquiridos por traspaso.

El 24 de noviembre de 2014 se extinguieron los contratos de arrendamiento que fueron adquiridos por traspaso del local por parte del arrendatario, con posterioridad al 1 de enero 1995, no obstante hay que realizar matizaciones, como la fecha del contrato, la condición del arrendatario, si es persona física o jurídica.

En consecuencia, se han extinguido aquellos traspasos de local de negocio de los arrendamientos de local "anteriores al 9 de mayo de 1985", que aparecen regulados en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994, apdo. 3. Por tanto, hay que tener muy presente esta fecha, pues los contratos posteriores no se verán afectados por este plazo de extinción.

Es importante conocer las circunstancias de cada supuesto, ya que, tanto sea el arrendatario persona física o jurídica, estos plazos o límites señalados por la Ley pueden tener una ampliación de 5 años por haberse dado en el transcurso del arrendamiento las siguientes situaciones, de forma conjunta o separada:

– Que el traspaso se hubiese realizado en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU, es decir, entre el 1 de enero de 1985 y el 1 de enero de 1995, Disposición Transitoria Tercera, apdo. 3, párrafo sexto, y apdo. 4, párrafo tercero.

– Que el arrendatario hubiese aceptado la actualización de la renta de una sola vez, al 100 %, o estuviese pagando una renta mayor que la que resultase de la actualización.

Arrendamiento de personas físicas.- El traspaso de local tendrá una duración equivalente al plazo que reste desde que se realizó el mismo hasta cumplir como máximo 20 años, y este plazo debe contarse desde la aprobación de la Ley (el 24 de noviembre de 1994), de ahí que el límite esté en el 24 de noviembre de 2014.

Hay que tener presente la fecha en que se realizó el traspaso a efectos de determinar su extinción:

– Si se realizó con anterioridad al 24 de noviembre de 2004, el mismo tenía un límite de duración máxima de 20 años, tal como establece la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 3, párrafo quinto de la LAU 29/1994, que indica que dicho plazo se computará desde la aprobación de la Ley (el 24 de noviembre de 1994), y, por tanto, finalizará el 24 de noviembre de 2014.

– Si, por el contrario, el traspaso se efectuó con posterioridad al 24 de noviembre de 2004, el plazo mínimo a aplicar será de 10 años desde que se produzca el mismo, por lo que fácilmente puede pasar esa fecha del 24 noviembre 2014. Es más, el arrendatario aún está a tiempo de traspasar y el nuevo arrendamiento superará la fecha mencionada con creces, pues su duración sería la citada de 10 años.

Arrendatarios personas jurídicas. Aquí la duración no tiene el límite mínimo de 10 años, sino que el derecho del adquirente durará el mismo plazo que tenía o tiene el cedente, de 5 a 20 años.