Novedades introducidas por la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas flexibilización y fomento del mercando del alquiler de viviendas.

Las principales novedades que introduce la nueva ley son:

1.- La duración de los contratos pasa de 5 a 3 años obligatorios, durante los cuales  el arrendatario podrá desistir del contrato, transcurridos 6 meses, avisando con 30 días de antelación, aunque las partes pueden pactar en contrato que el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

2.- El adquirente de una vivienda arrendada que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro), sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca.

3.- En los casos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación vigente que resulte de aplicación. Y deberá comunicar su deseo de continuar en el uso de la vivienda en el plazo de 2 meses desde que fue notificada la resolución judicial.

4.- En arrendamientos superiores a 3 años se puede pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.

5.- En los contratos se podrá acordar por las partes que durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en las condiciones pactadas.

6.- La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos 3 años de duración le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía, en las condiciones que dispone el art.19.1

7.- El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda. En caso de hacerlo se le puede exigir reponer las cosas al estado anterior.

8.- El arrendatario con discapacidad podrá realizar, previa notificación escrita, obras o actuaciones necesarias acordes con su discapacidad o la edad superior a 70 años, tanto del arrendatario como del cónyuge que conviva , quedando obligado a reponer la vivienda al estado anterior.

9.- Si no se pacta la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, el arrendador deberá comunicar su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días.

10.- Se crea un Registro de Sentencias firmes de impagados de rentas de alquiler.

11.- Los contratos celebrados con anterioridad  continuarán rigiéndose por lo establecido por el régimen jurídico que les era de aplicación.

Modificación del código de comercio.

Está prevista la modificación del Código de Comercio de 1.885. Ya era hora ¿no? Entre otras novedades se propone regular los contratos de distribución, suministro, franquicia, mediación, contrato de obra por empresa, prestación de servicios mercantiles, operaciones sobre bienes inmateriales, contratos turísticos, prestación de servicios electrónicos, contratos bancarios y de financiación y operaciones en el mercado de valores. Muchas asignaturas pendientes.

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